房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期20年。双方约定由宇航公司先付几笔定金，开业后租金半年一付，每年租金固定增长。但商厦开业后，因消防系统未通过验收，被消防部门责令停业整改，商厦一直无法正常经营。

宇航公司认为，是供销公司没做好消防等配套设施，导致商厦无法营业，所以拒绝支付后续租金。供销公司则起诉宇航公司要求付清租金，双方闹到法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成消防、供电等设施，导致商厦被停业，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司主张：宇航公司已经开业使用，就应按合同付租金，消防问题是宇航公司装修不当造成的，与供销公司无关。

法院判决

最高人民法院二审认为，在商厦因消防问题被责令停业期间，宇航公司无法正常使用房屋，有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。但商厦实际营业期间，宇航公司仍应按合同标准支付租金。最终判决宇航公司支付实际使用期间的租金，停业期间租金不付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致对方无法正常使用房屋时，承租人可以暂时不付租金，但必须及时通知对方并保留证据。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定计算。法院会根据实际使用情况、双方过错等因素，公平确定应付租金。

第三，租赁双方都应重视消防等法定验收手续。未经验收就投入使用，不仅面临行政处罚，还会引发租金纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同时明确约定配套设施交付时间和验收标准。对方未履行义务导致无法正常经营时，要及时书面催告并保留证据，必要时可主张履行抗辩权，但不要擅自停付租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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