楼宇按揭贷款没办抵押登记合同还有效吗

楼宇按揭贷款没办抵押登记合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，合同签了，银行也放款了。但后来这家公司还不上钱，银行起诉到法院要求解除合同、收回贷款。公司却提出，当初的按揭贷款合同没有办理抵押登记，根据当地政府的规定，抵押无效，合同也无效。

实际上，这家公司还把这套房子抵押给了另一家信托公司，并且办了抵押登记。银行和信托公司都主张对这套房子有优先受偿权，事情变得复杂起来。

争议焦点

贷款公司认为：按揭合同没办抵押登记，违反武汉市的房地产抵押管理办法，抵押应属无效。而且房子已经抵押给其他公司并办了登记，银行对房子没有优先权。

银行认为：合同是双方自愿签的，内容不违法，已经实际履行，不能因为没办登记就认定无效。银行应当对房子享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院二审判决：按揭贷款合同有效。虽然没办抵押登记，但楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因没登记就认定合同无效。贷款公司欠款不还，银行有权解除合同，收回贷款本息，并对抵押物拍卖价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭贷款合同和抵押合同是两个概念。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行获取贷款，和传统的不动产抵押在法律性质上不同。当时国家法律并没有规定抵押必须登记才生效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力看的是双方真实意思表示和是否违反法律强制性规定。本案合同双方自愿、内容不违法、已经实际履行，法院从保护交易安全和诚信原则出发，认定合同有效，这符合司法实践的主流观点。

第三，后设立的抵押登记不能对抗在先的按揭权益。贷款公司把同一套房子又抵押给其他公司，但这个抵押发生在按揭合同之后，而且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，所以后设立的抵押不能否定银行的优先权。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，建议及时办理抵押登记手续。虽然没办登记不必然导致合同无效，但会影响银行对抵押物的优先受偿权，增加交易风险。在文山地区，购房人和银行都应当注意，按揭贷款合同签订后尽快到不动产登记部门办理抵押备案，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市