开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按合同约定的时间交付房屋。

深业公司辩称，延期交房是因为供电问题等不可抗力因素导致，符合合同约定的免责条件。旅游公司则认为深业公司已构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应当解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行，其仅承担相应违约责任。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方商品房买卖合同有效，应当继续履行。深业公司需在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付自合同约定交房日至实际具备交房条件日期间的逾期交房违约金，按购房总价款及中国人民银行同期同类贷款利率计算。

律师分析

第一，合同是否有效是本案的基础问题。深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，且后续能够补办相关手续，不应轻易认定合同无效。购房者遇到类似情况，应关注合同履行情况而非仅凭证件缺失主张无效。

第二，逾期交房能否解除合同，关键看合同约定。本案合同中约定，逾期交房超过一定天数，购房者才有权解除合同。旅游公司起诉时，该天数尚未届满，且房屋已具备交付条件，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿违约金。

第三，开发商主张的不可抗力事由需有充分证据。深业公司主张供电问题属于不可抗力，但法院仅将供电延迟作为合理延期事由，未完全免除其违约责任。购房者如遇开发商以不可抗力为由延期交房，应要求其提供政府证明等依据。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的违约责任条款，特别是解除合同的期限和条件。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据，必要时向法院起诉主张权利。在文山地区，类似纠纷中法院也会严格审查合同约定和实际履行情况，购房者应注意保留付款凭证和交房通知等材料。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市