楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司购买了武汉泰合广场的商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。这家公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定以购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向开发商支付了全部贷款，开发商也向购房公司出具了收到全部购楼款的收条。

但这家公司后来只还了部分贷款本息，剩余本金和利息一直未还。银行催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以房产权益偿还欠款。这家公司则辩称，因为贷款合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

购房公司认为：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，抵押应为无效。而且该公司在银行贷款之后，又将同一房产抵押给了另一家信托公司并办理了抵押登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：贷款合同是各方自愿签订，符合国家法律规定，且已实际履行，应当认定为有效合同。购房公司后来将房产抵押给他人是在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院判决：维持一审法院解除贷款合同、由购房公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。最高法同时指出，购房公司主张合同无效的理由不成立，其将房屋抵押给案外人是另一法律关系，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的财产抵押合同。我国法律当时并未规定抵押必须办理登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应当认定为有效。

第二，购房公司在银行贷款之后又将同一房产抵押给他人，这种"一房二押"的行为发生在银行按揭之后，不能以此否定银行在先享有的权利。银行作为先权利人，对抵押物享有优先受偿权。

第三，按揭贷款的核心在于购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，而非简单的财产抵押。即使没有办理不动产抵押登记，银行对购房合同权益的担保权利依然成立。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，应当注意按揭合同与普通抵押合同的区别。即使暂时未办理抵押登记，合同仍然有效，银行有权主张担保权利。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师。文山地区的购房者在签订按揭合同时，可到当地不动产登记部门了解是否需要办理预告登记，以更好保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市