未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司分三次支付了5000万元购房款，深发公司也根据顺兴公司的要求对大厦设计进行了修改。但当大厦地下室结构完工后，顺兴公司发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

原来，该项目的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司是通过与厚南公司、凯鹏公司等多方签订转让和合作合同才取得开发权的。厚南公司虽然后来出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但始终没有办理土地使用权变更登记，深发公司也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定为无效，深发公司应返还全部购房款及利息。深发公司则主张，厚南公司已经出具承诺书认可其销售行为，且双方已实际履行合同，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但认为合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平且违反联营原则，判决该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。最高人民法院二审则进一步明确，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，该合同因违反法律强制性规定而无效，深发公司应返还顺兴公司已支付的购房款及利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。未取得上述证件的预售合同，因违反法律强制性规定，通常被认定为无效合同。本案中深发公司在签约时既无土地使用权证也无预售许可证，合同自始无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当全额返还，并支付占用期间的利息。同时，合同无效的过错在于深发公司，其应当承担相应的法律责任。

第三，对于购房者而言，签订商品房预售合同前务必核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使合同已经签订并支付了款项，也存在被认定无效的风险，届时维权成本高、周期长。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，建议您务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并核对证件上的项目名称、坐落位置是否与所购房屋一致。在文山地区，部分楼盘存在先卖后办证的情况，购房者切勿轻信口头承诺，应当要求将“开发商承诺办理相关证件”的条款写入合同，并明确约定违约赔偿标准。如已签订无证预售合同，应尽快咨询专业律师评估风险，必要时通过诉讼或仲裁主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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