开发商逾期交房能否解除合同
开发商逾期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款近千万元。合同约定深业公司应在1997年12月31日前交房，旅游公司按约支付了购房款。
然而，深业公司因为供电问题、消防验收等手续迟迟未能完成，直到1999年才实际具备交房条件。旅游公司认为深业公司逾期交房超过合同约定的期限，要求解除合同并返还购房款本息，但深业公司主张延期是因为供电问题属于合同约定的"不能控制的事件"，不应承担违约责任。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过一年，已构成违约，按照合同约定可以解除合同，要求返还购房款并双倍返还定金。深业公司则认为：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应当顺延，不同意解除合同，愿意继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司解除合同的主张，但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任，支付逾期期间的购房款利息。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同解除权的行使需要满足约定条件。本案中，合同约定逾期交房超过90天旅游公司才可解除合同，而法院认定供电问题属于合同约定的可延期事由，实际逾期天数未达到解除条件，因此不支持解除合同。
第二，开发商未能取得国有土地使用权证并不当然导致合同无效。法院认为，旅游公司购买的是预售商品房，双方签订合同时深业公司已取得预售许可证，合同内容不违反法律强制性规定，应当认定为有效。
第三，购房者面对开发商逾期交房，需要仔细核对合同约定的免责条款。如果开发商的延期理由属于合同约定的"不可抗力"或"不能控制的事件"，则购房者可能无法要求解除合同，但仍可主张逾期期间的违约金或利息损失。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，建议仔细阅读关于交房期限、逾期责任和解除条件的条款。如果开发商以各种理由延期交房，建议保留好合同、付款凭证、催告函等证据。在文山地区，遇到类似纠纷可先与开发商协商，协商不成再考虑诉讼途径。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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