按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，三方签订了按揭贷款合同。贷款发放后，购房公司没有按期还款，银行起诉要求解除合同并偿还欠款。购房公司提出抗辩，认为合同没有办理抵押登记，按揭应当无效。

此外，购房公司还在贷款之后，将同一套房屋抵押给了另一家金融机构，并办理了抵押登记。购房公司认为，后设立的抵押登记应优先保护，银行无权要求处置房屋。

争议焦点

购房公司主张：按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反地方政府规定，应属无效。且房屋已抵押给案外人并登记，银行不应享有优先受偿权。

银行主张：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。银行有权要求解除合同并以房屋折价或拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院判决：按揭贷款合同有效，购房公司应一次性归还贷款本息，逾期不还的，银行有权以抵押物拍卖价款优先受偿。购房公司主张合同无效的理由不成立，后设立的抵押登记因房屋未竣工验收且合同未实际履行，不具有法律效力。

律师分析

第一，按揭不同于一般的财产抵押。目前国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应当认定为有效。

第二，房屋未竣工验收时，依法不能办理抵押登记。即便形式上办理了他项权利登记，因基础条件不具备，该登记也不产生法律效力。购房公司将同一房屋重复抵押的行为，不能对抗在先签订的按揭贷款合同。

第三，购房者如果未按合同约定按期还款，银行有权要求解除合同并一次性收回全部剩余贷款本息，还可以申请法院对抵押房屋进行拍卖、变卖，优先受偿。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，合同签订后即使未及时办理抵押登记，合同本身仍然有效，双方应按约定履行。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被起诉解除合同并一次性还清全部贷款。在文山地区，购房者签订按揭合同后也应及时关注开发商的交房进度，配合办理不动产抵押登记，以明确各方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市