土地使用权转让合同无效后如何追回款项

土地使用权转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，购买位于广西北海市的土地使用权。这家房地产公司是中国银行遂溪支行开办的，后来注销了，由银行承担债权债务。

湛江土地总支付了土地转让款，但后来发现这块土地是政府划拨给另一家公司的，没有办理出让手续，也不具备转让条件。湛江土地总把这块土地转卖给了另一家公司，结果那份转卖合同被法院认定无效。于是湛江土地总起诉要求银行返还土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：合同因土地不具备转让条件而无效，银行作为开办单位应返还全部款项。银行辩称：双方已出具收据确认"款地两清"，且湛江土地总起诉已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定土地转让合同无效，判令银行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，土地未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；而且从出具收据到起诉，时间并未超过法律规定的三年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须有合法手续。没有取得土地使用权证、没有缴纳土地出让金的土地，转让合同会被认定无效。签这类合同前，一定要核实土地权属和审批情况。

第二，收到"款地两清"的收据不代表放弃追索权利。如果合同本身无效，即便双方写了"两清"，受损方仍可以在诉讼时效内要求返还。法院会综合审查合同效力和实际履行情况。

第三，公司注销后，其开办单位或股东要承担债务。本案中银行作为开办单位，在房地产公司注销后，依法承担了返还土地转让款的责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产前，务必委托律师查询土地权属、出让手续和规划许可。文山地区的朋友如果遇到类似合同纠纷，建议尽早咨询律师，不要等到对方公司注销或超过诉讼时效才主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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