未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.2亿元预购红城湖国际大厦A座。合同约定必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）签证盖章才生效，但厚南公司事后出具承诺书表示认可。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但当大厦建到正负零时，顺兴公司发现该项目土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。

深发公司主张：合同已经实际履行，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，认定合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》规定，预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的重要制度，缺一不可。

第二，合同无效后应恢复原状。本案中，法院认定合同无效后，判决深发公司返还全部购房款及利息。这体现了法律对违法交易的否定评价，也提醒购房人在签约前务必核实开发商的资质证件。

第三，承诺书不能替代法定证件。厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但不能替代法定的土地使用权证和预售许可证，不能使原本违法的合同变为有效。

王德林律师提示：

购买期房时，务必先查看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门官网或现场要求开发商出示相关证件。如果发现开发商证件不全，建议不要支付定金或购房款，避免陷入合同无效后的退款纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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