按揭贷款购房合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款购房合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款约1.6亿元，约定采用银行按揭方式付款。当日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款1.2亿元，贷款期限10年。合同签订后，银行按约放款，中振公司陆续还款，但到2014年时出现逾期，尚欠本金约8000万元及利息。银行催收无果后起诉，要求解除贷款合同，并用房屋权益偿还欠款。

中振公司辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，应属无效。此外，中振公司还称已将争议房屋抵押给另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，银行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定为无效；且争议房屋已另行抵押给广州国投并办理登记，银行不享有优先权。

宝丰支行主张：按揭合同系各方真实意思表示，不违反国家法律，已实际履行，应属有效；中振公司后续抵押行为不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决；撤销一审涉及担保人责任的判项。法院认为，按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不影响合同效力；中振公司后续抵押设立在本案按揭之后，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同存在区别。按揭是购房人将所购房屋权益质押给银行作为还款担保，银行放款后购房人取得房屋，再逐步还款。这种模式在我国法律中虽无明确规定，但司法实践中普遍认可其效力，不因未办理抵押登记而无效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，并非法律或行政法规。根据合同法规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效，地方规章不在此列。

第三，先设立的按揭权益优先于后设立的抵押。本案中，银行的按揭权利早在2010年就已设立，中振公司在2014年才将同一房屋抵押给广州国投，后续抵押不能对抗在先的按揭权益。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应重视合同签订和履行过程中的证据保存，尤其是银行放款凭证、还款记录等。如果发生逾期，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款。在文山地区，不少购房者因不了解按揭合同的法律效力，误以为未办抵押登记就无需还款，这种认识是错误的。建议购房者按约还款，避免产生不必要的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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