按揭购房未办抵押登记合同是否有效

按揭购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产权益向银行抵押，获得贷款数千万元，泰合公司承担担保责任。银行依约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款，尚欠本金及利息数百万元。银行多次催收无果，起诉要求解除合同并拍卖抵押物偿债。

中振公司辩称，合同签订后没有到房管部门办理抵押登记，根据武汉市地方政府规章，未经登记的抵押无效，因此合同应属无效。同时，中振公司已在2001年将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行的权利不能优先于该信托公司。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，抵押无效，合同也应无效。银行认为：合同系三方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行多年，应属有效，抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决合同有效，解除合同，中振公司一次性还本付息，逾期拍卖抵押物优先偿还银行。最高人民法院二审维持原判，同时纠正了涉及担保人的部分。最高院指出：楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能以地方规章否定合同效力。

律师分析

第一，按揭与普通抵押有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益质押给银行作为还款担保，在房屋未建成、未办证的情况下，无法办理传统意义上的抵押登记。如果仅因未登记就认定合同无效，将导致大量按揭贷款无法追回，损害金融秩序。

第二，地方规章不能超越国家法律。武汉市的规定属于地方政府规章，而当时《担保法》《合同法》等国家法律并未将登记作为抵押合同生效的必要条件。法院在审理合同纠纷时，应当优先适用国家法律，不能以地方规章否定合同效力。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司在按揭合同之后又将同一房产抵押给其他公司，但该抵押登记因房屋尚未竣工验收而无效，且抵押合同也未实际履行，因此不影响银行对按揭权益的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，即使暂时无法办理抵押登记，也应当尽快在房屋具备条件后补办登记手续，以保障银行权益。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，明确自身权利义务。在文山地区，按揭购房纠纷也时有发生，购房者应注意保留合同、付款凭证等关键证据。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市