房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋九胜商厦。1993年，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦在未通过消防验收的情况下就开张营业。

因消防系统、水电系统存在严重问题，消防支队认定商厦不具备营业条件，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，最终诉至法院。案件经过一审、二审，一直打到最高人民法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司应当按合同约定支付租金，商厦停业是宇航公司自身经营问题，不能成为拒付租金的理由。

宇航公司认为：郊区供销公司没有完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常营业，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付租金，并要求赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦被消防部门责令停业，构成违约。在违法履行期间，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。法院最终判决：停业期间的租金标准不能按合同约定计算，应当参照同地段类似房屋的市场租金水平合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使条件。当一方没有按约定履行合同义务，导致另一方无法正常使用租赁物时，承租方有权暂时拒绝支付租金。但要注意，这个权利不能滥用，必须是对方的违约行为直接影响了合同的正常履行。

第二，违法履行状态下的租金标准。如果房屋租赁合同本身有效，但在履行过程中存在违法情形（比如未通过消防验收就营业），导致合同不能正常履行，这期间的租金不能按合同约定标准计算，而应当根据实际使用情况和市场行情合理确定。

第三，消防验收是房屋租赁的重要前提。无论是出租人还是承租人，都应当重视消防、水电等安全问题。未经验收就投入使用，不仅面临行政处罚，还会引发民事纠纷，双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

在文山地区，很多商铺租赁也存在类似问题。建议租赁双方在签约前务必核实房屋的消防、水电等设施是否合格，不要为了赶开业时间而忽视安全验收。如果对方违约导致无法正常经营，应及时收集证据，通过法律途径维护权益，而不是单方面拒付租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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