商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，抵偿欠清远金融市场的贷款本息1.2亿余元。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。开发商认为清远金融市场没有支付购房款，要求解除合同。清远金融市场则主张，自己已经通过以贷抵债的方式付清了全部购房款，并出示了一份盖有开发商项目开发部公章的1.185亿港币收据作为凭证。开发商则反驳说，该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
本案的核心争议在于：双方签订的是真实的商品房预售合同，还是以房抵债的担保安排？如果是以房抵债，清远金融市场是否已经履行了付款义务？
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》是双方真实意思表示，合法有效。但清远金融市场提供的收据不能证明其已实际支付购房款，且该收据系华泰公司单方补办，开发商不予认可。因此，法院判决解除双方的商品房预售合同，由开发商返还已收款项（如有），并驳回了清远金融市场主张已付清房款的抗辩。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。商品房预售合同是买卖关系，买方支付房款，卖方交房过户。而以房抵债则是债务人与债权人约定，用房产折抵债务，本质上是债务清偿的一种方式。本案中，虽然双方签订了预售合同，但结合《抵债协议书》的内容，实际上是以房抵债的安排，而非真实的商品房买卖。
第二，付款凭证的真实性至关重要。在商品房买卖中，仅有收据不足以证明付款事实，还需要有银行转账记录、付款凭证等佐证。本案中，清远金融市场无法提供任何付款凭证，仅凭一张事后补办的收据，法院不予采信。这提醒我们，大额交易一定要保留完整的付款证据链。
第三，合同主体的权利义务承接问题。清远金融市场被撤销后，其权利义务由中国人民银行清远市中心支行承接，因此人行清远支行成为本案被告。在诉讼中，当事人变更不影响案件审理，但作为权利承继方，需要充分了解原合同履行情况，否则可能承担不利后果。
王德林律师提示：
在文山地区，如果您遇到类似以房抵债或商品房预售纠纷，建议先审查合同性质，确认是真实买卖还是债务担保。同时，务必保留付款凭证、转账记录等证据，不要仅凭一张收据主张权利。如有疑问，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足导致败诉风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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