买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一个商贸中心的部分商铺来抵债。随后，开发商与银行签了《房地产预售契约》，把商铺“卖”给银行，但银行实际没付购房款，而是用贷款本息抵了房款。开发商后来起诉，要求解除这份预售合同，理由是银行根本没付钱。
银行则拿出了一张盖有开发商项目开发部公章的收据，称已付清全部房款。但开发商说，这个公章是由借款公司掌握的，收据是事后补开的，实际没有付款记录。双方争议的核心在于：这份合同到底是真实买卖，还是用房子抵债的变相操作。
争议焦点
银行认为：双方签了正式的预售合同，自己也拿到了收据，合同已经履行完毕，开发商无权解除合同。开发商认为：双方签合同只是为了完成抵债手续，银行并未实际支付购房款，合同应认定为以房抵债协议，而非真实买卖，因此可以解除。
法院判决
法院经审理认定，银行提供的收据没有对应的付款凭证，且公章由借款公司掌管，收据系事后补开。双方签订预售合同的真实目的，并非进行商品房买卖，而是为了履行之前的抵债协议。因此，本案合同性质应为以房抵债协议，而非商品房预售合同。法院最终支持了开发商的诉求，判令解除合同。
律师分析
第一，合同名称不是判断性质的唯一标准。法院会综合签约背景、付款方式、实际履行情况等，判断双方的真实意思。如果名为“预售”，实为“抵债”，法院会按真实法律关系处理。
第二，收据不等于付款凭证。尤其是收据由第三方控制、无银行转账记录佐证时，法院不会轻易认定已付款。购房者应保留银行转账凭证、对账单等客观证据。
第三，以房抵债协议和商品房预售合同在法律后果上差异很大。前者通常不适用商品房买卖的消费者保护规则，后者则受预售许可、资金监管等严格约束。
王德林律师提示：
如果您在购房中遇到类似情况，比如开发商要求用旧债抵房款、或者合同与付款方式不匹配，建议先咨询专业律师。在文山地区，不少购房纠纷都源于合同性质不清、付款证据不全。签约前务必核实合同目的，保留真实付款记录，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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