开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1995年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约600万元。合同约定深业公司应在1997年9月30日前交房，逾期超过60天，旅游公司可解除合同。
旅游公司按约支付了全部购房款。但深业公司因供电问题未能按时交房，直到1998年8月才正式供电。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司则辩称延期是因供电问题等不可控因素，应按合同约定顺延交房时间。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过60天，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同并赔偿损失。深业公司认为：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应当顺延至正式供电之日，因此并未达到解除合同的条件。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并按银行贷款利率支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提起抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同解除权的行使有时间限制。本案中，旅游公司起诉时，合同约定的60天解除期限尚未届满，因此法院不支持其解除合同的主张。购房者如果想解除合同，必须等到约定的解除条件实际成就后才能行使权利。
第二，不可抗力条款的适用有严格条件。合同中约定的"非深业公司所能控制的事件"需要结合具体情况判断。供电问题虽然存在客观困难，但并非完全不能预见和避免，法院最终认定深业公司仍需承担部分逾期交房的违约责任。
第三，合同继续履行更符合交易稳定。当房屋已经建成并可以交付，且购房者已经付清全款时，法院倾向于维持合同效力，而不是轻易解除。这种做法有利于保护交易安全，避免资源浪费。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应当仔细阅读关于逾期交房解除条件的条款，注意解除权的行使期限。如果开发商逾期交房，建议及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷中购房者常因未及时行使解除权而丧失解除合同的机会，建议遇到此类问题尽早咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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