城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地使用证上标明的面积和规划部门实际规划的面积对不上。原来，这块土地中包含了一条城市道路，道路宽度在土地使用证上标的是20米，但规划部门规定这条路是市区主干道，宽度应该是40米。这样一来，置地公司实际能使用的土地面积比土地使用证上写的少了上千平方米。
置地公司多次找发展公司和政府部门协商，要求补偿或者退款，但都没结果。最后，置地公司起诉到法院，要求发展公司承担责任。
争议焦点
发展公司认为，双方合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地使用证面积不实，而且城市道路是市政设施，依法不能转让，合同应该无效。
法院判决
最高人民法院审理后认为，发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积和规划实际面积不符，发展公司应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积与土地一并转让的行为违法。法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因勘测、设计等造成的经济损失。
律师分析
这个案例涉及几个重要的法律问题：
第一，城市道路属于市政设施，根据《城市道路管理条例》的规定，城市道路不得擅自转让。开发商在转让土地时，如果土地中包含城市道路，这部分面积不能算作可转让的土地面积，也不能向受让人收取转让费。
第二，土地转让合同中，土地面积应当以规划部门确定的面积为准，而不是以土地使用证上记载的面积为准。如果土地使用证上的面积和规划面积不一致，应当以规划部门的规划为准。
第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。本案中，法院没有简单地把整个合同认定为无效，而是将合法部分和违法部分分开处理，既保护了当事人的合法权益，也维护了法律的严肃性。
王德林律师提示：
购买或受让土地前，一定要到规划部门核实土地的规划用途和面积，不能只看土地使用证。如果土地中包含城市道路、绿地等公共设施，要特别注意这部分面积不能计入可转让面积。在文山地区，也有类似因规划调整导致土地面积争议的情况，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市