未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。土地实际属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），深发公司只是通过一系列项目转让协议获得了开发权。顺兴公司后来发现这个问题，以合同缺少法定条件为由起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并表示愿意承担相关义务。而且项目实际上已经开工建设，合同应当认定为有效，或者至少可以补正手续继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。这是为了保障购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下收取购房款后无法交房。

第二，本案中虽然有土地权利人厚南公司事后出具承诺书，但这并不能弥补预售合同在签订时存在的法律瑕疵。未取得法定证照就签订预售合同，合同自始无效，事后追认也无法改变合同无效的法律后果。

第三，购房人在购买预售商品房时，应当主动要求开发商出示相关证照。如果开发商无法提供完整的证照，建议不要轻易签订合同、支付定金或购房款，否则可能面临资金损失和漫长的维权诉讼。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，请务必核实开发商是否取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果您在文山地区遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效导致资金难以追回。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市