签了购房合同但没付款，算不算已经买房
签了购房合同但没付款，算不算已经买房
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行贷款1.2亿多元还不上，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一个商贸中心四楼、六楼的商铺抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，但双方实际上都没有履行合同——银行没付钱，开发商也没交房。
5年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行却拿出一张开发商开的收据，说已经用贷款抵了房款，房子早就买下了。开发商反驳说，这张收据是事后补开的，银行根本没有真正付过钱。
争议焦点
银行主张：我们和华泰公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，还拿到了开发商开的1.185亿港币收据，房子已经买下来了，合同已经履行完毕。
开发商主张：银行没有实际支付过一分钱购房款，收据是华泰公司事后补开的，不能证明银行付了款。这份合同名为商品房预售，实为以房抵债，双方没有真实买卖房屋的意思，合同应当解除。
法院判决
法院最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。核心理由是：银行虽然和开发商签了预售合同，但没有证据证明银行实际支付了购房款。银行和华泰公司之间的债务抵销，属于另一层法律关系，不能直接认定银行已经付清了房款。双方签订预售合同的真实目的是以房抵债，而不是真实的商品房买卖，合同因缺乏真实交易基础应当解除。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种完全不同的法律关系。前者是开发商和购房者之间真实的房屋买卖，购房者需要实际支付购房款；后者是债务人和债权人之间的债务处理方式，债权人取得房屋是为了抵偿债务，而不是真正想买房。实践中，很多人混淆了这两种关系，以为签了购房合同就等于付了钱，这是错误的。
第二，购房款是否实际支付，是判断合同是否履行的关键。本案中，银行虽然持有收据，但收据是事后补开，且没有对应的银行转账凭证、付款记录等证据，法院因此认定银行没有实际付款。这提醒我们，仅有收据不能证明付款，必须有银行流水、转账记录等客观证据。
第三，以房抵债的合同如果缺乏真实交易基础，法院可能认定合同无效或解除。如果您在文山地区遇到类似情况，建议不要仅凭一纸协议就认定房屋买卖成立，应当审查是否有真实的资金往来，并咨询专业律师评估风险。
王德林律师提示：
签订购房合同或接受以房抵债时，务必保留付款凭证、银行转账记录等客观证据，不要仅凭收据认定付款。如果对方声称用债务抵销房款，一定要有明确的债务确认文件和双方签字认可的抵债协议，并在合同中写明抵债的具体金额和方式。在文山地区处理类似纠纷，建议尽早委托律师审查合同效力，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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