购房合同纠纷中不可抗力与违约的认定
购房合同纠纷中不可抗力与违约的认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1992年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦一层房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应于1994年9月30日前交付房屋，但实际交付时间延迟到了1995年6月。
旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司以施工中遇到供电问题、电业局未及时落实供电设施等理由，认为属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，主张可以延期交房。旅游公司则认为深业公司构成违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未按期交房构成违约，应解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件，交房时间应相应顺延，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的主张，判决解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判：合同继续履行，深业公司须在判决生效后交付房屋，并按银行贷款利率赔偿从约定交房日到实际交房日期间的逾期交房损失。最高人民检察院提出抗诉，主张因深业公司未取得国有土地使用权证，合同应认定无效。最高人民法院经再审审理，维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力问题。虽然深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，在诉讼期间已取得土地使用权证的，可以认定合同有效。本案中深业公司在诉讼期间已取得相关证件，因此合同有效。
第二，不可抗力的认定。合同约定的"非深业公司所能控制的事件"并非当然的免责事由。供电问题虽然有一定客观原因，但深业公司作为开发商，有义务预见并解决施工中的常见问题，不能将所有外部因素都归为免责事由。法院将交房时间顺延至正式供电之日，但深业公司仍需承担逾期交房的违约责任。
第三，解除权的行使条件。合同约定逾期交房超过90天旅游公司方可提出终止合同，旅游公司起诉时该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并由深业公司赔偿损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要特别注意合同中关于延期交房的免责条款，尤其是"非开发商所能控制的事件"这类模糊表述。如果遇到开发商以各种理由延期交房，建议及时固定证据，包括政府部门的证明文件、施工日志等，必要时向法院主张违约责任。在文山地区，购房者遇到类似纠纷，可以咨询专业律师，了解自身权益和维权路径。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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