购房合同是预售还是抵债 法院如何认定

购房合同是预售还是抵债 法院如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商铺，来抵偿欠清远金融市场的1.2亿余元贷款本息。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，合同总价1.185亿港元，并约定在1996年6月30日前付清房款、交付房产。

然而，双方签订合同后并未实际履行。2001年，开发商向法院起诉，要求解除商品房预售合同。清远金融市场（后由人民银行清远中心支行承接）则主张，自己已经通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，并拿出一张1.185亿港元的收据作为证据。开发商则称，该收据是华泰公司事后补办的，实际没有收到任何房款。

争议焦点

开发商认为：双方之间是商品房预售合同关系，对方没有按合同约定支付购房款，合同应当解除。清远支行则主张：双方实际是以房抵债关系，自己已经用华泰公司的欠款抵清了购房款，合同已经履行完毕。

法院判决

法院经审理认为，本案的核心在于正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。虽然双方签订了预售合同，但从签订背景和履行情况看，该合同实质上是为履行之前的抵债协议而签订，属于以房抵债的结算方式。开发商未能证明清远支行未支付房款，且其曾向银行出具证明称对方已付清楼款。最终，法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债合同在法律性质上完全不同。前者是正常的房屋买卖关系，买方需要实际支付购房款；后者则是用房屋来清偿已有的债务，不需要再另行支付现金。在实践中，很多当事人会把两者混在一起，导致后续纠纷。

第二，判断一份合同到底是预售还是抵债，不能只看合同名称，而要结合签约背景、双方真实意思表示以及实际履行情况综合认定。本案中，先有抵债协议，后有预售合同，且开发商曾出具收款收据和抵押证明，这些事实都指向了以房抵债的性质。

第三，对于企业而言，签订此类合同时应明确约定交易性质，保留好付款凭证、抵债协议等关键证据，避免事后产生争议。如果涉及多份合同，应确保内容一致，避免相互矛盾。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似购房合同纠纷，建议在签约前咨询专业律师，明确合同性质是买卖还是抵债，并保留好所有书面凭证。一旦发生争议，律师可以帮您梳理证据、判断合同真实意思，有效维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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