未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总价超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时，并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同违法，起诉要求确认合同无效，并要求深发公司返还购房款及利息。

实际上，这块地的土地使用权原本属于厚南公司。深发公司是从厚南公司和另一家公司手中通过项目转让获得开发权的，但土地使用权一直没有变更到深发公司名下。厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可，但直到顺兴公司起诉时，深发公司仍未取得合法的预售手续。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为：项目转让已经得到原土地使用权人厚南公司的认可，且工程已经实际施工，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。法院认为，深发公司作为预售方，在签订合同时没有取得合法的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的相关规定，合同依法应当认定无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律明确要求开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则不具备预售资格。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下卖房导致后续风险。

第二，即使土地使用权人后来追认或者出具承诺书，也不能弥补签订合同时预售资格缺失的问题。合同是否有效，要看签订时是否符合法定条件，而不是看事后是否补办手续。

第三，购房人在购买期房时，不能只看开发商的口头承诺或者项目已经开工，必须主动核实开发商是否取得了“五证”，特别是预售许可证。否则一旦发生纠纷，虽然可以要求退款，但资金占用期间的损失和诉讼成本往往难以完全弥补。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商是否取得《商品房预售许可证》和《土地使用权证》。在文山地区，购房者可以到当地住建部门官网或现场查询项目预售许可情况。如果开发商无法提供证件，建议不要签订购房合同或支付大额款项，以免陷入法律纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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