购房合同是预售还是以房抵债，如何区分
购房合同是预售还是以房抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的“羊城国际商贸中心”四楼、六楼商场抵债，并安排由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。
同日，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除预售合同。人行清远支行则主张贷款已抵作购房款，合同已履行完毕，并提交了一份由华泰公司人员事后补开的1.185亿元收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方从未实际支付购房款，收据是华泰公司事后补开，不能证明付款事实，请求解除合同。人行清远支行认为：通过《抵债协议书》和补开的收据，贷款本息已转化为购房款，合同已履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方并未真正履行商品房买卖的付款和交房义务，且省一建城建分公司作为开发商并非抵债协议的当事人。最终判决解除《房地产预售契约》，各方权利义务按抵债协议另行处理。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同，关键看双方的真实意图。如果一方欠另一方钱，用房子来抵债，即使签了正式的购房合同，本质也是抵债，而不是真正的买卖。
第二，补开的收款收据如果没有对应的银行流水或实际付款凭证，法院很难认定购房款已经支付。在诉讼中，仅凭一张收据不足以证明履行事实。
第三，开发商不是抵债协议的当事人，不能仅凭抵债协议就认定其收到了购房款。如果抵债协议涉及第三方（如开发商），需要各方共同确认才能产生约束力。
王德林律师提示：
买房时，如果对方说是用房子抵债，一定要核实清楚是真正的买卖还是抵债关系。签合同后，务必保留转账记录、付款凭证等原始证据，不要接受事后补开的收据。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因合同性质认定不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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