无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，顺兴公司先支付500万元定金，之后分六次付清全部款项。合同还特别注明，必须经过土地使用权人海南厚南旅业有限公司（厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（凯鹏公司）签证盖章后才正式生效。

但这份合同签订时，厚南公司并没有签字盖章。后来，厚南公司虽然出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则认为，其与厚南公司存在合作建房关系，且厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时并未取得上述证照，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，必须满足法律规定的形式要件。根据《城市房地产管理法》第45条，商品房预售应当取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等。未取得这些证照就对外销售房屋，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效后，根据《民法典》第157条，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款属于不当得利，应当全额返还给顺兴公司，并支付资金占用期间的利息。

第三，购房人在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否已经取得《商品房预售许可证》和《土地使用权证》。如果开发商无法提供这些证照，说明项目可能存在法律风险，此时支付房款将面临资金无法收回的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必查验开发商的五证是否齐全，特别是《商品房预售许可证》和《土地使用权证》。如果开发商无法提供，建议不要轻易支付定金或房款。在文山地区，部分楼盘存在先卖后办证的情况，购房人应当要求开发商出示相关证照，避免陷入合同无效的纠纷。如果已经支付了房款但发现开发商无证预售，可以及时起诉要求返还房款及利息。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市