购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2019年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭贷款合同》，约定中振公司以所购房屋作为抵押，向宝丰支行贷款。宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款。

但中振公司后来未按时还款，宝丰支行催收无果，起诉到法院要求解除合同、中振公司还清欠款。中振公司提出，按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市的地方规定应属无效，而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效，合同也应无效。宝丰支行则认为：合同是三方自愿签订，内容合法，已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，中振公司应当一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押物优先偿还宝丰支行。法院同时指出，中振公司后来将房屋抵押给另一家公司，因房屋当时未竣工验收且该抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般抵押合同。楼宇按揭是购房人以所购房屋权益作为担保向银行借款，银行在房屋未建成时无法办理抵押登记。如果仅因未办理抵押登记就认定合同无效，会损害银行和购房人的合法权益。国家法律当时并未规定未登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是三方真实意思表示，内容不违法，也不损害国家、集体或他人利益，因此有效。即使抵押登记有瑕疵，也不影响合同本身的效力。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，即使房屋尚未建成、暂时无法办理抵押登记，按揭合同仍然是有效的。建议购房人按约还款，不要以未登记为由拒绝履行合同义务。在文山地区，购房人如遇到按揭纠纷，应及时咨询专业律师，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市