商品房按揭未办抵押登记是否有效

商品房按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。为支付购房款，中振公司、泰合公司与银行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，向银行贷款。银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来资金链断裂，未能继续偿还剩余贷款本息。

银行起诉要求解除贷款合同，并要求中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效，而且后来又将房屋抵押给了另一家公司，因此银行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且房屋已抵押给案外人广州国投并办理了登记，银行不应享有优先权。

银行主张：按揭合同是三方自愿签订，不违反国家法律，实际履行多年，应当有效，银行有权就房屋拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，因银行未起诉担保人泰合公司，撤销一审关于担保人责任的判决。

律师分析

第一，按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人将所购房屋的合同权益抵押给银行，在房屋尚未建成、无法办理正式抵押登记的情况下，不能简单套用一般抵押的规定。本案中，虽然未办理抵押登记，但合同是各方真实意思，且已实际履行多年，认定为有效有法律依据。

第二，中振公司主张的“后来抵押给广州国投”并不影响本案。广州国投的抵押登记是在本案按揭合同之后办理的，且当时房屋尚未竣工，依法不能作财产抵押，该抵押贷款合同也未实际履行，因此该抵押登记无效。

第三，购房人如果通过按揭贷款买房，签订合同后应当及时办理抵押登记，否则一旦发生纠纷，可能影响银行优先受偿权的实现。但即便未登记，合同本身仍可能有效，购房人不能以此为由拒绝还款。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按合同约定按时还款，避免因逾期导致合同解除。如果遇到资金困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，购房者办理按揭后也应及时到不动产登记部门办理抵押登记，以明确各方权利，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市