房屋租赁合同履行中一方违约如何确定租金标准

房屋租赁合同履行中一方违约如何确定租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司将一栋在建商厦整体出租给宇航公司，合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修。但商厦开业后，由于供电、消防等配套设施未达标，被消防部门认定为存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

在合同履行过程中，双方曾多次签订补充协议，甚至为规避管理费而签订虚假合作合同。最终商厦停业，宇航公司未再支付租金，郊区供销公司主张按原合同标准计算租金，宇航公司则认为房屋不能正常使用，不应按原标准支付。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已实际使用房屋并开业经营，应按合同约定支付租金，房屋消防、供电问题由宇航公司自行负责。

宇航公司认为：房屋不具备基本营业条件，郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，导致商厦被停业，属于根本违约，宇航公司有权拒绝支付租金，且不应按原合同标准计算。

法院判决

最高人民法院二审认定：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防设施，导致房屋无法正常使用，构成违约。宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付违约期间的租金。但鉴于宇航公司实际使用房屋一段时间，法院酌情确定按较低标准支付使用费，而非原合同约定的高额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。当一方未按约定履行主要义务时，另一方可以暂停履行自己的义务，例如本案中宇航公司因房屋不具备营业条件而拒绝支付租金。但行使该权利需要及时通知对方，不能无限期拖延。

第二，房屋租赁合同中，出租方有义务提供符合约定用途的房屋。如果房屋存在消防、供电等重大缺陷，导致无法正常使用，出租方构成根本违约，承租方可以要求降低租金标准或解除合同。

第三，合同履行过程中，双方签订的多份协议应以真实意思为准。本案中双方为避费而签订虚假合作合同，法院不予采纳，仍以经过公证的租赁合同为准。这提醒我们，合同内容必须真实合法，否则可能被认定无效。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，应明确约定房屋的交付标准，特别是消防、供电等关乎安全和使用的基本条件。若出租方未按约定提供合格房屋，承租方应及时书面催告并保留证据，必要时可行使履行抗辩权。在文山地区，类似纠纷常见于商铺租赁，建议在合同中明确约定违约后的租金调整机制，避免争议扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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