联建合同与合作开发如何区分及风险

联建合同与合作开发如何区分及风险

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院之间，因一项房地产合作项目产生纠纷。双方原本计划合作开发医疗保健用房，但在项目推进过程中，对合作性质、内部管理机构设置等问题产生了严重分歧。

天富公司认为双方属于联营关系，应当共同经营、共担风险。而医院方面则认为这只是一般的联建关系，医院提供土地，天富公司出资建设，建成后按约定分配房屋即可。双方各执一词，最终诉至法院。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的是联营合同，应当按联营关系处理，共同设立管理机构，共同经营，共享利润、共担亏损。医院方面辩称：双方是联建关系，医院出地、天富公司出钱，建成后分房，不存在共同经营的问题，也不涉及设立联合管理机构。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同性质应为联建合同而非联营合同。联建合同的核心是一方出地、一方出资，合作建房后按约定分配房屋；而联营合同要求双方共同经营、共担风险。本案中双方没有共同经营的约定和事实，因此不构成联营关系。关于内部管理机构设置的争议，属于民事纠纷，法院可以依法审理。最终驳回了天富公司关于按联营关系处理的上诉请求。

律师分析

第一，联建和联营在法律上是两种完全不同的合作模式。联建是合作建房，一方出地、一方出钱，建成后分房；联营则是共同出资、共同经营、共担风险、共享利润。实践中很多人把这两个概念搞混，导致合同签订时就埋下了纠纷的种子。

第二，合同名称不等于合同性质。法院判断双方是什么关系，不是看合同叫什么名字，而是看合同约定的具体权利义务内容。如果合同里没有共同经营、共担风险的约定，即使标题写的是"联营合同"，法院也会认定为联建合同。

第三，合作项目中涉及内部管理机构设置的争议，属于民事纠纷，法院可以受理和裁判。如果合作双方在合同中约定了设立联合管理机构，但一方不配合或擅自变更，另一方可依法起诉。

王德林律师提示：

签订合作开发合同时，建议明确约定合作性质是联建还是联营，并对出资方式、房屋分配、经营管理、风险承担等核心条款作出清晰具体的约定。如果合同内容模糊，一旦发生纠纷，双方各执一词，诉讼成本会很高。在文山地区，我们曾处理过多起因合同性质约定不明引发的纠纷，建议当事人在签约前咨询专业律师，避免后续麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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