未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订协议，约定该公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总支付了全部款项，并收到了土地红线图。后来，湛江土地总又将这100亩土地转售给了另一家公司。但最终查明，这100亩土地是政府划拨给招商中心的，并未办理出让手续，也未缴纳土地出让金。
几年后，湛江土地总因与下一手买家的纠纷被法院判决转让合同无效，需要返还买家已支付的款项。此时，湛江土地总才向原转让方主张权利，要求返还土地转让款。但原转让方已经注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：原转让方不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为划拨土地，双方合同应属无效，对方应返还已支付的转让款。
中国银行遂溪支行认为：双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总从收到土地红线图到起诉已超过两年，超过了法律规定的诉讼时效，不应再支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定双方签订的土地使用权转让合同无效，判令中国银行遂溪支行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成出让手续、缴纳出让金。如果土地是划拨取得的，还需要先办理出让手续。未满足这些条件的转让合同，很可能被认定为无效。
第二，合同无效后，双方都有返还义务。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。转让方应返还已收取的转让款，受让方也应返还已取得的土地。本案中，转让方对合同无效承担主要责任。
第三，诉讼时效问题要特别留意。虽然本案中法院认定未超过诉讼时效，但实践中权利人应当及时主张权利，避免因拖延而丧失胜诉权。诉讼时效一般为三年，从知道或应当知道权利受损时起算。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否持有合法的土地使用权证，以及土地是否已完成出让手续。如果土地性质为划拨土地，需要先办理出让并缴纳出让金，否则转让合同可能无效。建议在签订合同时委托专业律师进行尽职调查，避免后续纠纷。在文山地区，类似因土地权属不清引发的合同纠纷并不少见，提前防范比事后补救更有效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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