商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折价1.2亿元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房手续。2001年，开发商起诉要求解除预售合同。人行清远支行则主张，自己已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张盖有项目开发部公章的1.185亿港币收据。开发商否认收到款项，称该收据是华泰公司事后补开，实际没有付款。
争议焦点
人行清远支行主张：双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》是整体交易，贷款本息已转为购房款，自己已履行付款义务。
开发商省一建城建分公司主张：预售合同是独立的法律关系，自己从未收到任何购房款，所谓收据是华泰公司单方伪造，不能证明付款事实。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案《抵债协议书》与《房地产预售契约》性质不同，不能混同。人行清远支行未能提供实际付款的银行凭证等直接证据，仅凭一张事后补开的收据不足以证明已付清购房款。最终判决支持开发商解除合同的主张。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同是买卖关系，核心是钱房交易；以房抵债是债务清偿方式，核心是以房抵账。实践中，当事人常将两者混在一起操作，但法院会严格审查每份合同是否实际履行。
第二，付款证明必须有银行流水或转账凭证等客观证据。本案中，人行清远支行仅提交一张收据，没有对应的付款记录，法院无法认定其已付款。对于大额交易，收据不能替代实际支付凭证。
第三，开发商作为合同相对方，有权要求购房者按约付款。如果购房者主张以债务抵销方式付款，必须提供债务真实存在且双方达成抵销合意的证据，否则开发商可以要求解除合同。
王德林律师提示：
在文山地区，不少购房者或开发商在交易中同时涉及借款和购房，容易混淆合同性质。建议任何涉及房产的大额交易，都要单独签订书面合同，明确付款方式和时间，并保留银行转账记录。如果涉及以房抵债，更应签订正式协议并办理备案登记，避免事后扯皮。遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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