商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司因欠款1.2亿余元，将其投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债给清远金融市场。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，各方并未实际履行。省一建城建分公司认为，这份预售合同只是形式上的手续，实际是华泰公司以房抵债，清远金融市场并未支付购房款。清远金融市场则主张，自己已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张加盖公章的收据。省一建城建分公司认为该收据是事后补办的，没有真实付款记录。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》并非真实的商品房买卖，而是华泰公司以房抵债的形式文件，清远金融市场从未实际支付购房款，因此合同应解除。
人行清远支行主张：双方已通过贷款抵楼款的方式完成了购房款支付，并持有开发商出具的正式收据，合同已实际履行，不同意解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是华泰公司以房产抵偿欠款的以房抵债协议，而非真实的商品房预售合同。清远金融市场虽持有收据，但无法提供相应的付款凭证，且收据系事后补办。法院判决支持解除商品房预售合同，驳回了人行清远支行的上诉请求。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债协议在法律性质上有本质区别。预售合同的核心是买卖双方真实交易房屋，买方支付对价；而以房抵债是债务人用房屋抵偿已有债务，并非真实买卖。本案中，清远金融市场与华泰公司之间是借款关系，房产转让只是为了抵债，省一建城建分公司只是配合办理登记手续。
第二，判断合同性质要看当事人真实意思表示和实际履行情况。即使签订了形式上的预售合同，如果没有真实的购房款支付凭证、没有实际交房行为，法院会穿透形式审查实质。本案中，清远金融市场无法提供银行转账记录等付款凭证，仅凭一张补办的收据不足以证明真实交易。
第三，以房抵债协议本身合法有效，但不能通过虚假的预售合同来掩盖真实法律关系。如果当事人确实想通过房屋抵债，应当直接签订以房抵债协议，并办理相关登记手续，而不是用预售合同来替代，否则可能面临合同被认定无效或解除的风险。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方用房屋抵债却要求签订商品房预售合同，建议您注意保留原始借款凭证、还款记录、抵债协议等证据。在文山地区，不少当事人在房产交易中混淆了买卖和抵债的法律关系，导致后续维权困难。建议在签订任何房产协议前，先咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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