联建合同与联营合同的区别及纠纷处理

联建合同与联营合同的区别及纠纷处理

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位就一块土地的使用和开发签订了合同。合同名称写的是“联营”，但实际内容涉及土地共建、房屋分配等事项。合作过程中，双方对合同性质、管理机构设置等问题产生争议，最终对簿公堂。

天富公司认为双方是联营关系，应当按联营协议分配利益；而医院方则认为合同实质是土地联建，应当按联建规则处理。双方对合作项目的管理机构如何设置、谁有权作出决定也争执不下。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的是联营合同，应按联营关系处理，联营体内部管理机构应由联营各方共同协商设立，任何一方不能单方决定。

医院方主张：合同实质是联建合同，不是联营合同，联建项目的管理权应归土地提供方或建设方，天富公司无权干预内部管理机构的设置。

法院判决

最高人民法院二审认定：本案合同虽然名为“联营”，但从合同约定的权利义务内容看，实质是联建合同，而非联营合同。联营关系要求共同出资、共同经营、共担风险，而本案合同不具备这些特征。关于管理机构设置问题，属于合同履行中的内部管理事项，不涉及对外法律效力，法院不予干预。最终驳回上诉，维持原判。

律师分析

第一，合同名称不等于合同性质。法院会审查合同的实际内容，而非只看标题。如果合同内容不符合联营的“共同经营、共担风险”特征，即使写的是“联营合同”，也可能被认定为联建合同或其他类型合同。

第二，联营与联建的关键区别在于风险承担。联营各方要共同出资、共同经营、共担盈亏；联建则是一方出地、一方出钱，按约定分配建成后的房屋，不共同经营、不共担风险。当事人在签约前应明确自己的真实意图，避免因合同定性错误导致权利落空。

第三，合同履行中的内部管理机构设置争议，通常属于民事纠纷范畴，法院可以受理。但如果争议纯粹是内部管理事务，不涉及对外权利义务，法院可能不会主动干预，建议当事人通过协商或章程约定的方式解决。

王德林律师提示：

签订合作开发合同时，建议先明确合同性质，是联营、联建还是其他合作方式，并在合同中清晰约定权利义务、风险承担和管理机构设置。在文山地区，不少合作项目因合同定性模糊引发纠纷，建议提前咨询专业律师，避免事后争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市