土地使用权转让合同无效，能否要求返还转让款
土地使用权转让合同无效，能否要求返还转让款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订协议，约定以每亩几十万元的价格购买该公司名下的100亩土地使用权。湛江土地总支付了部分转让款，并拿到了土地红线图。
后来，湛江土地总把这100亩土地转卖给了另一家公司。但这家公司起诉要求确认转让合同无效，法院最终判决合同无效，湛江土地总需要返还已收取的转让款。于是，湛江土地总又回过头来，要求原来卖地的公司返还自己当初支付的转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：原卖地公司没有取得土地使用权，也没有办理土地出让手续，双方签的转让合同应该无效，对方应当返还转让款。而且自己一直在主张权利，没有超过诉讼时效。
原卖地公司则认为：双方是合同转让关系，不是土地转让，合同已经实际履行；而且湛江土地总在拿到土地后多年未提出异议，已经超过法律保护的诉讼时效，不应再支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定双方签订的《土地转让协议》无效，判令原卖地公司的开办单位（中国银行遂溪支行）返还湛江土地总已支付的转让款及利息。法院认为，原卖地公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利未超过两年诉讼时效，应予支持。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方应当已经取得土地使用权证，并依法办理了出让或划拨手续。如果转让方连土地证都没有，这样的转让合同很可能被认定为无效。
第二，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。转让方收了钱，应当返还转让款；受让方如果实际占有了土地，也应当返还土地。如果土地已经被转卖或无法返还，法院会根据实际情况判决折价补偿。
第三，诉讼时效问题要特别留意。如果一方主张返还转让款，应当从知道或应当知道权利受侵害之日起两年内提出。本案中，受让方在另一案中上诉时明确提出主张，法院认定未超过时效。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已经取得土地使用权证，以及土地是否办理了出让手续。如果合同无效，要及时主张权利，避免因拖延导致超过诉讼时效。文山地区的朋友如有类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自己的权利状态。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市