购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2015年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。双方约定采用银行按揭方式付款，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。宝丰支行向中振公司发放贷款后，中振公司仅偿还了部分本息，剩余本金及利息未能按期支付。宝丰支行多次催讨无果，遂向法院起诉，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益抵偿欠款。

中振公司则主张，该按揭贷款合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，抵押应属无效；且中振公司此前已将同一房屋抵押给另一家银行并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方政府规章，未办理抵押登记的抵押合同无效，且房屋已抵押给案外人，宝丰支行无权主张权益。宝丰支行则认为，按揭不同于普通抵押，合同系各方自愿签订、内容合法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销涉及担保人责任的部分。法院认定，案涉按揭贷款合同不违反国家法律法规，按揭与抵押存在本质区别，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，不具有法律效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是一种特殊的融资担保方式，购房人将所购房屋的权益转让给银行作为担保，银行发放贷款后，购房人按期还款。目前我国法律对按揭没有专门规定，但司法实践中承认其效力。不能简单套用地方政府规章中关于“抵押必须登记”的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力主要看内容是否违法、是否损害他人利益。本案中，各方当事人自愿签订合同，内容不违反法律强制性规定，且银行已实际发放贷款，中振公司也接受了资金并部分还款，合同应当认定有效。即使未办理抵押登记，也不影响合同本身的约束力。

第三，后续设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司在同一房屋上为其他债权人设立抵押时，该房屋尚未竣工验收、依法不能抵押，且相关贷款合同并未实际履行，该抵押登记不具有法律效力。因此，在先的按揭银行对房屋的权益不受影响。

王德林律师提示：

购房人在选择按揭贷款时，应如实向银行提供材料，按约还款。如果因资金困难无法按时还款，应主动与银行协商展期或重组，避免被诉至法院、面临房屋被拍卖的风险。在文山地区，购房人办理按揭贷款后，建议及时到不动产登记部门办理预抵押登记，以明确各方权利、减少纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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