未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也按顺兴公司要求修改了设计并开始施工。

但问题在于，这块地的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司并不是土地权利人，也没有取得商品房预售许可证。虽然厚南公司事后出具承诺书表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司后来发现土地存在多次转让、手续不全等问题，于是起诉要求确认合同无效，并要求返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：厚南公司已经出具承诺书认可其销售行为，且双方实际履行了合同，工程也已开工建设，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司之间的合作建房合同有效，但认为合同中约定深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，判令厚南公司返还该笔款项。最高人民法院二审维持了原判的基本结论。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。未取得上述证照就签订预售合同，合同将被认定为无效。这是为了保护购房人的合法权益，防止开发商在手续不全的情况下违规销售。

第二，即使土地权利人出具承诺书表示认可，也不能替代法定的预售许可手续。承诺书只是当事人之间的意思表示，不能改变法律对商品房预售的强制性规定。购房人在签订预售合同时，一定要核实开发商是否具备完整的证照。

第三，本案中法院对合同效力的认定体现了"实质重于形式"的原则。虽然深发公司没有取得土地使用权证，但厚南公司作为土地权利人实际参与了合作开发，且双方在诉讼中表示愿意继续合作，因此法院认定合作建房合同有效，但否定了显失公平的利润保证金条款。

王德林律师提示：

购房人在购买预售商品房时，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺或事后补办的说法。如果发现开发商证照不全，应当谨慎签约，避免陷入合同无效、资金难以追回的风险。在文山地区，也有类似案件提醒我们，手续不全的预售合同存在较大法律隐患。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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