未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，让深发公司返还购房款和利息。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是从厚南公司和凯鹏公司那里通过项目转让才获得开发权的。虽然深发公司后来和厚南公司签订了合作建房协议，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续不全，但实际已经取得项目开发权，而且合同经过厚南公司承诺认可，应当认定为有效合同，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定合作建房合同有效，但最高人民法院二审改判：深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。理由是深发公司签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定手续，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商空手套白狼。

第二，即使事后补办手续，也不能让原本无效的合同变为有效。本案中深发公司后来取得了相关批文，但法院仍然认定合同无效，因为合同效力以签订时的状态为准。

第三，购房人付款后发现开发商手续不全，可以及时起诉要求确认合同无效并返还购房款。本案顺兴公司就是抓住了这个关键点，最终拿回了5000万元本金和利息。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要核实开发商是否取得五证，特别是国有土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不付款或只付少量定金。在文山地区，购房纠纷时有发生，遇到类似情况应及时咨询专业律师，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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