未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，总价约4.26亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

原来这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过与厚南公司合作的方式获得开发权，但双方一直没有办理土地使用权变更登记手续。深发公司也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。深发公司应当返还已收取的5000万元购房款并赔偿利息损失。

深发公司认为：公司已经与土地使用权人厚南公司签订了合作建房合同，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。双方应当继续履行合同。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定双方合作建房合同有效，但要求厚南公司退还7000万元利润保证金。当事人不服上诉至最高人民法院，最高人民法院经审理认定，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应当认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同可能被认定为无效。

第二，本案中深发公司虽然与土地使用权人厚南公司有合作建房关系，但没有办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证。即便厚南公司出具了承诺书，也不能弥补合同效力的缺陷。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要查验开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使签订了合同，也可能面临合同无效、购房款难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者购买预售商品房前，可以到当地住建部门查询开发商的预售许可证办理情况。如果发现开发商证件不齐，建议不要支付大额定金或购房款。已经支付购房款但发现证件问题的，应当及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市