按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司向银行贷款购买商品房，签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，但该公司没有按约定按时还款。银行起诉到法院，要求解除合同并收回欠款。

这家公司提出，贷款合同没有办理抵押登记，按照当地政府的规定应该无效。另外，该公司还称，这套房子已经抵押给了另一家信托公司，并且办了登记。

争议焦点

贷款公司认为：合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，抵押部分应当无效。银行则认为：合同是双方自愿签订，内容合法，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：贷款合同有效，该公司应当一次性归还剩余贷款本金及利息。如果逾期不还，银行可以对抵押物拍卖并优先受偿。

法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，没有办理抵押登记不必然导致合同无效。至于后来该公司将房屋抵押给另一家公司，因当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记本身没有效力，不影响银行的权益。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看合同内容是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，合同是各方自愿签订，内容不违法，因此有效。

第二，按揭贷款与一般的财产抵押有区别。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保，银行发放贷款。这种模式在实践中广泛存在，不能简单套用普通抵押的登记要求来否定其效力。

第三，已经抵押给他人的房屋，如果抵押登记本身存在瑕疵，比如抵押时房屋尚未竣工验收、抵押合同未实际履行，那么该抵押登记可能被认定为无效，不影响在先按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当按时还款，避免因逾期导致合同被解除、房屋被拍卖。如果遇到还款困难，可以主动与银行协商调整还款计划。在文山地区，购房者签订按揭合同前，建议仔细阅读合同条款，特别是关于逾期还款的违约责任，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市