房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造九胜商厦，后与宇航公司签订房屋租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金和定金，并对商厦进行了装修。但因供电增容未成功、消防系统未达标等问题，商厦在未通过消防验收的情况下擅自开业，后被消防部门查处，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按照租赁合同约定支付全部租金，因其已实际使用商厦。宇航公司则主张：郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统建设，导致商厦无法正常经营，应减免租金或承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但在合同履行过程中，因郊区供销公司未完成消防和供电等配套设施，导致商厦违法经营并被责令停业。法院认定，在商厦处于违法履行状态期间，不能按原合同标准计算租金，而应参照实际使用情况、双方过错程度等因素合理确定租金数额。最终判决宇航公司按较低标准支付该期间的租金，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要以对方未履行主要义务为前提。本案中，郊区供销公司未完成消防和供电等关键配套，导致商厦无法合法经营，宇航公司有权主张减免租金或拒绝支付全额租金。

第二，房屋租赁合同即使有效，若实际履行中存在违法情形（如未经消防验收擅自开业），法院不会支持按原合同标准计算租金。法院会综合考虑双方的过错程度、实际使用收益情况等因素，公平确定租金。

第三，签订租赁合同时，承租人应明确约定出租人必须完成消防、供电等法定配套义务，并约定相应的违约责任。否则，一旦出租人违约导致无法正常经营，承租人可能面临租金损失和经营风险。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋的消防、供电等配套设施是否符合法定要求，并明确约定出租人的完成义务和违约责任。在文山地区处理类似纠纷时，建议承租人保留好相关证据，及时通过法律途径维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市