未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）签字盖章才能生效。但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为：双方自愿签订合同，厚南公司也出具了承诺书，合同应当有效，顺兴公司中途反悔属于违约。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建关系有效，但未处理商品房预售合同效力问题。最高人民法院在二审中重点审查了商品房预售合同的效力问题，最终认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司在签订合同时没有取得这些证件，合同自然无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司已支付的5000万元购房款，深发公司应当返还，并支付占用资金期间的利息。同时，由于厚南公司出具了承诺书并实际收取了部分款项，也应承担相应的责任。

第三，这个案例提醒购房者，在签订商品房买卖合同前，一定要查验开发商的"五证"是否齐全，特别是商品房预售许可证。如果开发商没有取得这些证件就卖房，合同可能被认定无效，虽然购房款能要回来，但会耗费大量时间和诉讼成本。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商的土地使用权证和预售许可证，不要轻信口头承诺。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先到当地住建部门查询项目的预售许可情况，再决定是否签订合同。已经签订无效合同的，应及时起诉要求返还购房款，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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