买房按揭贷款未抵押登记是否有效

买房按揭贷款未抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商业楼，总价上千万元，采用银行按揭贷款方式付款。该公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，公司也陆续还款。但后来公司资金链断裂，无法继续按期还款，银行起诉要求解除合同、收回贷款。

值得注意的是，这份按揭贷款合同签订后，双方没有到房管部门办理抵押登记手续。而且，中振公司后来还将同一处房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应当认定为无效合同。另外，公司已将房产抵押给广州国投并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：合同是各方自愿签订，内容不违法，已经实际履行，应当有效。抵押登记缺失不影响合同效力，银行作为按揭贷款方应当享有优先受偿的权利。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，撤销了一审关于担保人责任的判项。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于普通抵押合同。按揭是购房人以所购房产作为担保向银行贷款，在房产证办理前，按揭合同已经生效。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，未办抵押登记不影响合同效力，但会影响抵押权对抗第三人的效力。也就是说，合同在银行和借款人之间有效，但如果没有登记，银行不能对抗其他已经登记的抵押权人。本案中，后设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，被认定无效，因此不影响银行的权利。

第三，购房人或企业选择按揭贷款购房，应当及时办理抵押登记手续，以明确各方权利义务。如果拖延登记，可能导致自身权利受损，也可能引发其他债权人主张权利的风险。

王德林律师提示：

按揭贷款合同签订后，建议购房人主动配合银行尽快办理抵押登记手续，避免后续产生纠纷。如果您在文山地区遇到类似按揭贷款或房产抵押问题，建议咨询专业律师，了解合同效力和抵押登记的具体要求，以保护自身合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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