未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（简称凯鹏公司）签证盖章，合同才正式生效。

实际上，厚南公司是这块土地的使用权人，但合同签订时并未取得其签字盖章。事后厚南公司出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司没有预售商品房的主体资格，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》缺少法定条件，应当认定为无效合同。深发公司则认为，合同已经实际履行，且厚南公司事后出具承诺书予以认可，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间是合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记手续，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定双方签订的合建合同有效。但对于合同中约定厚南公司在大厦未建成时先行取得利润保证金7000万元的条款，法院认为显失公平且违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设定的强制性规定，违反这些规定，合同就可能被认定为无效。

第二，本案中合同约定必须经土地使用权人厚南公司签证盖章才生效，这属于附生效条件的合同。虽然厚南公司事后出具承诺书，但承诺书的法律效力与正式签证盖章不同，不能完全弥补合同生效要件的缺失。

第三，合作建房关系与商品房预售是两种不同的法律关系。如果开发商没有取得土地使用权，就擅自预售房屋，购房人的权益很难得到保障。在文山地区，购房人遇到类似情况，应当第一时间核实开发商的土地和预售手续是否齐全。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺或事后补办的手续。如果发现开发商手续不全，可以要求解除合同并返还已付购房款，必要时通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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