房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了定金、装修、开业时间等细节。宇航公司随后以商厦名义进行装修，并支付了部分租金。

但商厦开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方因此产生纠纷，郊区供销公司起诉宇航公司要求支付租金，宇航公司则反诉，认为因对方未履行消防等义务导致无法正常经营，不应按原标准支付租金。

争议焦点

郊区供销公司认为：租赁合同有效，宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定支付租金，不能因消防问题免除付款义务。

宇航公司认为：郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦被责令停业，无法正常经营，属于违法履行状态，不应按原合同标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但房屋在违法履行期间（即消防未验收、被责令停业期间），宇航公司实际无法正常使用，不能按原合同标准计算租金。法院综合考量双方过错和实际使用情况，酌情确定了该期间的租金标准，支持了宇航公司的部分抗辩。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未履行合同主要义务（如提供符合安全标准的房屋），另一方有权拒绝履行相应义务（如按原标准支付租金），但需注意抗辩范围应与对方违约程度相当。

第二，房屋租赁合同履行中，出租人必须确保房屋符合法定安全条件。消防验收是商业用房开业的前提，出租人未完成消防义务导致房屋无法正常使用，承租人可主张减少租金或赔偿损失。

第三，法院在确定违法履行期间的租金时，会综合考虑合同约定、实际使用状况、双方过错等因素，并非完全免除承租人付款义务，而是按公平原则调整。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同时，建议明确约定消防验收、水电配套等义务的完成时限和违约责任。如果出租人未履行，承租人应及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少商户因消防问题与房东产生租金纠纷，建议提前将相关条款写入合同并公证，避免事后争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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