城市道路随土地一起转让是否合法

城市道路随土地一起转让是否合法

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市某发展公司从管委会取得一块土地后，将其中一部分转让给某置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上标注的面积和实际面积差了不少。原来，规划部门规定土地西、北两侧道路是市区主干道，路宽30米，但土地使用证上标的是15米。这样一来，置地公司实际能使用的面积比证上写的小了很多。

置地公司找发展公司协商，要求退钱或补地，但没谈拢，只好起诉到法院。一审法院认定合同无效，因为发展公司转让的土地中包含了城市道路，而城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为合同是有效的，双方按整体面积转让，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，不应赔偿。置地公司则认为发展公司提供的土地使用证面积不实，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院认定，城市道路为市政设施，法律禁止转让。发展公司将道路面积随土地一并转让给置地公司，这部分转让行为无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司因此产生的设计、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路、绿地等市政设施属于公共资源，个人或企业不能将其作为商品买卖。即使土地证上包含了这些面积，转让时也不能算入实际使用面积。

第二，土地转让前一定要核实规划条件。本案中发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，这是纠纷的根源。买地前最好到规划部门查清楚道路、绿化等公共设施的规划情况。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院对本案的处理是"可分的"，无效部分返还、有效部分继续履行，这种处理方式在实务中比较常见。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，要仔细核对土地使用证和规划图纸是否一致。如果发现面积不符或包含市政设施，应及时提出异议。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免后续麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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