未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价超过4亿元。合同还特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等签字盖章才能生效。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。厚南公司虽然是土地合法使用权人，但直到合同签订后才出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司主张：厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且双方已实际履行合同，大厦已施工至正负零，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但双方未办理土地使用权变更登记手续，责令补办。顺兴公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效，深发公司应当返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商主体资格有严格要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则所签合同很可能被认定为无效。

第二，事后承诺或追认不能弥补合同签订时的违法性。本案中厚南公司虽然事后出具承诺书，但深发公司在签约时没有预售资格，违法事实已经形成，无法通过事后追认来补救。

第三，购房者要特别警惕"先签合同、后补手续"的情况。很多开发商为了尽快回笼资金，会在证件不全时就开始销售，一旦发生纠纷，购房者可能面临钱房两空的风险。在文山地区，购房者签约前一定要核实开发商是否取得五证，特别是预售许可证。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商是否取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果发现证件不齐，不要轻易支付定金或购房款。已经签约但证件不全的，可以依法主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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