商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折抵全部欠款。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，清远金融市场并未实际支付购房款，而是主张以华泰公司欠其的贷款本息冲抵楼款。省一建城建分公司认为，其与清远金融市场之间是独立的商品房买卖关系，清远金融市场从未付款，遂起诉要求解除预售合同。清远金融市场则拿出一张盖有项目开发部印章的收据，称已付清全部楼款。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方之间是商品房预售合同关系，清远金融市场未按合同约定支付任何购房款，合同应当解除。
人行清远支行（原清远金融市场权利义务承继方）主张：其已通过华泰公司的贷款债务抵销方式付清了全部楼款，双方之间的预售合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案中《抵债协议书》与《房地产预售契约》是两份独立的法律文件。清远金融市场并未向省一建城建分公司支付任何购房款，其持有的收据系华泰公司单方补开，不能证明省一建城建分公司收到款项。清远金融市场与华泰公司之间的债权债务关系，不能直接对抗省一建城建分公司。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债协议性质不同。预售合同是购房者与开发商之间的买卖关系，以房抵债是债务人与债权人之间的债务清偿安排。不能因为存在抵债协议，就认为购房者自动履行了向开发商的付款义务。
第二，付款事实必须有真实资金流水佐证。仅有收据或内部函件，没有银行转账凭证或开发商实际收到款项的证据，法院不会认定付款事实。实践中，不少当事人以为"以物抵债"就是自动抵销，忽略了对开发商的实际付款环节。
第三，合同相对性原则很重要。华泰公司欠清远金融市场的钱，与清远金融市场欠省一建城建分公司的购房款，是两个不同的法律关系。除非开发商明确同意以债务抵销方式付款，否则不能自动抵销。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务处理中遇到以房抵债的情形，建议签订三方协议，明确各方权利义务，并保留真实付款凭证。在文山地区，类似因抵债协议引发的商品房纠纷并不少见，建议购房前咨询专业律师，避免陷入"以房抵债但未实际付款"的法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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