购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行贷款给中振公司，中振公司将所购房产权益抵押给银行，泰合公司提供担保。银行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司陆续还款，但后来出现逾期，银行催收无果后起诉到法院，要求解除合同并偿还贷款。

中振公司提出抗辩：该按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，根据武汉市地方规定，未经登记抵押无效，所以银行不应享有优先受偿权。另外，中振公司还称已将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该信托公司。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，应为无效，银行无权处分该房产。银行则认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。主要理由：一是国家法律、法规当时并未规定抵押未经登记即无效；二是楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能简单套用地方规定否定合同效力；三是中振公司将同一房产抵押给案外人的行为发生在本案按揭合同之后，不影响本案合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是银行提供贷款、购房人按期还款，抵押登记只是对抗第三人的要件，不是合同生效的条件。即使没有办理登记，合同在双方之间仍然有效，购房人不能以此为由拒绝还款。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的规定属于地方管理性规范，不是法律或行政法规的强制性规定，法院在审理时不会仅因为违反地方规定就判定合同无效。

第三，购房人如果已经将房产抵押给其他人，后设立的抵押权不能对抗先设立的按揭贷款权益。银行作为按揭权利人，对抵押物享有优先受偿权，其他债权人只能在银行受偿后主张剩余价值。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因未登记导致后续权利争议。如果贷款出现逾期，银行有权依据合同要求一次性还清全部欠款，并可能申请拍卖房产。在文山地区，购房人若遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力及自身义务，避免被动承担更多利息和罚息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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