房屋租赁合同违约后租金如何认定

房屋租赁合同违约后租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并在商厦内进行装修，准备开业。

但双方在履行中产生矛盾：郊区供销公司未能完成供电增容，商厦用电量不达标，消防系统也未通过验收。消防部门检查后发现重大火险隐患，责令停业整改，并对双方均处以罚款。此后商厦一直停业，宇航公司也拒绝继续支付租金，双方因此诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行供电和消防义务，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，我方有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用商厦并开业，应当按约定支付租金，供电和消防问题并非我方单方责任，宇航公司也应配合整改。

法院判决

最高人民法院二审判决：租赁合同有效，但郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，导致商厦违法经营、被责令停业，构成违约。在合同处于违法履行状态期间，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。但对于宇航公司已经实际使用商厦的期间，应当参照同类地段房屋的市场租金标准酌情支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行合同主要义务，另一方才能暂停履行自己的义务。本案中郊区供销公司未解决供电和消防问题，导致商厦无法合法经营，宇航公司有权暂不支付租金。

第二，违法状态下的房屋使用仍须支付合理对价。即使出租人违约，承租人实际使用了房屋，也不能完全免除付款义务，法院会参照市场租金标准确定应付款项，避免一方不当得利。

第三，消防验收是商业房屋出租的重要前提。未经消防验收即投入使用，不仅面临行政处罚，还会导致租赁合同履行障碍，双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、水电容量是否满足经营需求。如果出租人未履行这些关键义务，承租人应当及时书面催告，并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都源于此类基础设施问题，建议承租人在合同中明确约定出租人的义务和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市