购房合同是买房还是抵债 法院如何判定
购房合同是买房还是抵债 法院如何判定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一个商贸中心的两层商场来抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，开发商还出具了1.185亿港元的收款收据。但实际这笔钱并没有真正支付，而是用债权抵了房款。
几年后，开发商起诉银行，要求解除商品房预售合同，理由是银行一直没付购房款。银行则坚称，自己已经用贷款债权抵了房款，合同已经履行完毕。双方争议的焦点是：这份合同到底是真实的商品房买卖，还是披着买卖外衣的以房抵债。
争议焦点
开发商主张：银行从未实际支付购房款，收据是事后补开的，不能证明付款事实，因此合同未履行，应当解除。
银行主张：双方签了《抵债协议书》，用银行对原公司的债权冲抵了购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是“以房抵债”关系，而非真实的商品房买卖。银行虽然持有收据，但无对应付款凭证，且开发商提供的证据显示收据系事后补开。最终法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求，确认双方之间成立的是以房抵债协议，银行无需再支付购房款。
律师分析
第一，合同名称和内容不决定法律性质。即使签了《房地产预售契约》，法院仍会审查双方真实意思表示。本案中，双方先签抵债协议，后签购房合同，且无实际付款，说明真实目的是抵债而非买卖。
第二，收据不等于付款凭证。尤其是在大额交易中，仅有收据而无银行转账记录、付款凭证等，法院会结合其他证据判断是否真实付款。收据事后补开，更可能被认定为形式上的“走账”。
第三，以房抵债协议有效，但不能损害第三人利益。如果债务人用房产抵债时，房产上已有其他抵押或查封，可能影响抵债效力。本案中，因无其他权利人主张权利，法院确认了抵债协议的效力。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订以房抵债协议时，务必保留好原始债权凭证、抵债协议、转账记录等证据。如果对方事后补开收据，要警惕被认定为虚假交易。文山地区的朋友如有相关纠纷，最好提前咨询律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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