未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数千万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总又将这30亩土地转卖给了另一家公司。

但问题在于，中银公司其实并没有取得这30亩土地的使用权，也没有办理土地出让手续。土地原本是政府划拨给招商中心的，中银公司没有合法权利转让这块地。几年后，湛江土地总起诉要求中银公司返还已支付的转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让资格，土地性质存在问题，双方签订的转让合同应当无效，中银公司应返还已支付的转让款。

遂溪中行（中银公司的开办单位）认为：双方的真实意思表示是合同转让而非土地使用权转让，合同已经实际履行，应当认定为有效。而且湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的转让款及相应利息。

法院认为：中银公司未取得土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让土地的法定条件，因此合同无效。同时，湛江土地总在出具收据后至提起上诉期间，并未超过两年的诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让的前提是转让方已经合法取得土地使用权。没有取得土地使用权证或未办理出让手续，转让合同就是无效的。本案中，中银公司既没有土地证，也没有办理出让手续，合同自然不能生效。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，已经收取的款项应当返还。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，因此需要返还湛江土地总已支付的转让款。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总在出具收据后至提起上诉期间，并未超过两年的诉讼时效，因此法院支持了其诉讼请求。当事人应当注意及时主张权利，避免因时效问题丧失胜诉权。

王德林律师提示：

在文山地区，涉及土地转让的纠纷时有发生。建议当事人在签订土地转让合同前，务必核实转让方是否已取得合法的土地使用权证，是否已办理土地出让手续。合同签订后，如发现对方不具备转让条件，应及时主张权利，避免因拖延导致诉讼时效过期。遇到此类问题，建议咨询专业律师，依法维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市