未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给海南顺兴公司，总价4.2亿多元。合同约定，必须要有原开发商厚南公司和凯鹏公司签字盖章才能生效。厚南公司虽未在合同上签字，但后来出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现大厦的土地使用权多次转让，而且开发商根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司担心风险，起诉到法院，要求认定合同无效，让深发公司返还购房款和利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的购房合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司已经出具承诺书认可了销售行为，而且顺兴公司还参与了设计修改，说明双方都在实际履行合同，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。开发商在卖期房之前，必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设定的底线，缺一不可。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。根据《合同法》规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收了5000万元购房款，必须全额返还，还要赔偿利息损失。

第三，开发商事后补办手续也不能让无效合同变有效。本案中深发公司虽然在诉讼前补办了一些手续，但合同签订时就不具备法定条件，这个瑕疵无法事后补救。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要先查看开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障交易安全的第一步。如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订购房合同前委托律师核查开发商的资质和证件情况，避免陷入合同无效的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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